Recherche immobilière en Algarve

Posté dans : Billets de Florent | 4

Après une année et demie à rechercher notre future maison, nous  sommes maintenant dans la dernière ligne droite avant la signature. ;-)))

Cela m’amène à faire partager mon expérience après ces recherches que nous avons menées pour nous, ainsi que pour des clients dans le cadre de missions de reportages photos et vidéos (aériennes et d’intérieur).

 Ces pérégrinations nous ont permis d’acquérir une connaissance du terrain de l’Algarve de l’Est et plus précisément de la partie située  entre la frontière espagnole et la ville d’Olhão. Nos régions coup de cœur étant la ville de Tavira et ses contreforts dans la serra,  Vila Real de Santo António et en remontant les berges du rio Guadiana côté portugais jusqu’à la charmante ville d’Alcoutim.

 Nous avons prospecté ces régions minutieusement, rue par rue, chemin après chemin…

Voici aujourd’hui l’état des lieux de ma prospection immobilière que j’adresse aux candidats à une future acquisition :

Comme vous vous en êtes tous aperçus, les prix de l’immobilier en Algarve de l’Est ont flambés (et cela continue !) tout d’abord ce fut Tavira, et à sa périphérie Santa Luzia, Cabanas,… pour se propager ensuite à Olhão, surtout dans la partie basse de la ville (près des marchés et la marina). Le phénomène touche maintenant le centre-ville de VRSA, « le secteur orthogonal pombalien ».

 Je parle ici de 30, voire 50% d’augmentation en un an conjugué à une raréfaction des meilleurs emplacements.

Nous assistons d’ailleurs maintenant dans ces villes (les 2 premières) au 2° round, des maisons rénovées souvent par des étrangers qui sont remises en vente pour et au prix de l’international…

Les recherches immobilières en Algarve sont principalement orientées sur 2 axes :

  • Appartements et maisons de ville et de stations balnéaires, les stocks d’invendus qui étaient restés après les années de crise ont maintenant presque tous été cédés, les maisons de ville en ruine ou à rénover deviennent rares, souvent chères ou difficilement exploitables.

De nouveaux programmes de condominium et d’urbanisation en périphérie de ces agglomérations font leur apparition. Souvent proposés à la vente par des banques, on  retrouve aussi ces annonces dans les principales agences immobilières et je ne ferai pas d’autres commentaires que d’inviter les candidats à vérifier la qualité de la construction et lire attentivement le règlement de copropriété.

Pour les maisons de ville à rénover ou reconstruire, de contacter le service architectural de la Mairie pour connaître les transformations autorisées en centre-ville (quartier historique surtout)

  • Les maisons hors agglomérations, villas des années 60- 70-80, maisons ou fermes traditionnelles à rénover ou à reconstruire, constructions antérieures à 1951.

L’envolée immobilière s’est propagée ensuite de part et d’autre de l’autoroute en suivant les principaux axes de rentrée dans la serra, les régions de Moncarapacho, Santo Estêvão, Santa Catarina da Fonte do Bispo, Estorninhos tout particulièrement. Maintenant, des tas de pierres, s’ils bénéficient d’une vue « mer » sont proposés à la vente au prix d’un appartement de station balnéaire !

Pour moi 4 raisons

La 1° est l’arrivée massive d’étrangers, retraités pour la plus part, cherchant une maison avec un terrain, soit pour se mettre à l’écart de la côte et de l’afflux des touristes en été, soit parce que leur budget ne leur permet plus une acquisition près de la mer.

En 2°, l’obligation de la présence d’une ruine enregistrée à la Mairie et aux « Finances » pour pouvoir construire sur un terrain non urbain.

 En 3°, la frénésie des agences immobilières qui face à une demande et une concurrence exponentielle se livrent une lutte acharnée pour rentrer des biens, n’hésitant pas à promettre au vendeur la lune…

Enfin la dernière et pas la moindre des raisons, l’imbroglio pour retrouver tous les propriétaires d’un bien qui avait sombré en déshérence pendant des dizaines d’années et qui se retrouve morcelé en indivision à chaque nouvelle succession.

Voici mes conseils si vous cherchez une maison à rénover ou à reconstruire :

Soit faire comme nous :))

Venir sur place et commencer par louer en hors saison en cherchant en parallèle une location à l’année. Confortablement logé sur place vous permettra de continuer vos recherches plus sereinement.

Explorer et définir au vu de votre budget et de votre cahier des charges la région, l’éloignement de la côte, le type de bien et les contraintes que vous serez prêt ou pas à accepter, superficie, travaux, éloignement des services, hôpitaux et aéroport, confort…

Orientez ses recherches en premier sur les annonces internet (plus de 80% des biens sont en ligne) essayer ensuite de trouver l’emplacement sur Googlemaps pour réaliser des visites de voisinage, la semaine et le weekend. Ces visites sur le terrain permettent souvent aussi de découvrir d’autres biens similaires par affichage.  Vient ensuite la prise de contact avec le propriétaire ou l’agence pour organiser une visite.

Pour éviter la perte de temps, les déplacements inutiles et les situations embarrassantes, il vaut mieux se faire une idée du bien proposé avant de prendre rendez-vous et de faire la visite.

La stratégie des agences immobilières au Portugal est avant tout de vous attirer dans leurs bureaux pour arriver à vous trouver un bien, même des biens dont ils n’ont pas le mandat,  cela s’appelle le partage de commission…

Si vous n’avez ni le temps, ni la disponibilité : Savoir vous entourer.

Soit avec des amis ou des relations connaissant bien le terrain et maîtrisant la langue pour faire les premières approches en votre nom.

Soit avec des professionnels indépendants (non liés aux agences, ni aux propriétaires) qui sauront aussi vous avertir des pièges à éviter en fonction de la situation ou de l’emplacement du bien (certains détails comme les aboiements de chien ou la proximité d’une route ou d’un café qui peuvent sembler de prime abord insignifiants peuvent s’avérer à la longue rédhibitoires).

Pour information, plusieurs agences immobilières proposent toujours des terrains à vendre en périphérie nord d’Olhão sans préciser qu’une rocade de détournement de la N125 va bientôt passer à côté…  Si vous recherchez de ce côté, renseignez-vous…

 Faîtes-vous aussi aider dans vos démarches  par un professionnel compétent et indépendant, un solicitador ou un avocat qui maitrise votre langue pourra vous assister avant et pendant la signature du  compromis et de l’acte définitif.

N’oubliez pas que les intérêts d’un agent immobilier ne sont pas forcément les mêmes que les vôtres, même s’ils font très bien leur métier, qu’ils sont honnêtes et consciencieux. Il faut garder à l’esprit que quand  finit leur mandat, votre parcours ne fait bien souvent que commencer…

Soyez prudents, bonne chance et bonne installation !

4 réponses

  1. Barthelemy Gerard
    | Répondre

    Bonjour Florent

    Je vous remercie beaucoup de nous faire partager votre expérience dans les différents sujets concernant votre installation en Algarve.
    En Janvier prochain je vais venir prospecter en vue d’une installation dans la région de Tavira. Je désire louer un logement en location longue durée et souhaite savoir si vous pouvez me mettre en relation avec des professionnels sérieux qui pourrons m’assister dans cette démarche.

    Je vous remercie de votre réponse.

    Bien cordialement.

    Gerard.

    • Florent
      | Répondre

      Bonjour,
      Merci beaucoup 🙂
      Je vous réponds sur votre adresse email.
      Florent

  2. Joëlle Piret
    | Répondre

    Bonjour Monsieur Florent,
    Je vis au Portugal depuis 11 ans (Cabanas de Tavira).
    J’ai acheté en avril dernier un terrain avec une magnifique vue sur l’océan à Estorninhos superficie totale de 2900m2 avec ruines d’une superficie constructible de 89m2 et extension jusque 100m2.
    Mon intention est d’y instaler une maison économique modulaire s’intégrant dans le contexte mais apparemment, suite à l’introduction de ma demande auprès des autorités compétentes de Tavira, je ne peux raser entièrement les ruines. La « LOI » m’impose la réhabilitation d’un 1/3 des ruines (soit 30 m2) en construction traditionnelle, ensuite je pourrais prolonger la superficie restante en construction de mon choix( modulaire ou préfabriquée ou autres). Le prix du terrain étant assez élevé, mon budget prévu pour une maison ne prévoyait pas une construction en dur pour la rénovation d’une partie des ruines.
    Je sais qu’à Tavira, la venue des maisons préfab, modulaires, containers et autres n’est pas vue d’un bon oeil tandis que sur Castro-Marim, la commune accepte sans problèmes ce type de construction.
    Etant donné que vous semblez bien informé sur le sujet, seriez-vous en mesure de me donner quelques renseignements sur le prix/m2 pour la réhabilitation de cette ruine (qui, entre-nous, est réellement une RUINE !)Plus de toit, juste un tas de pierres…du coup, je me dis qu’il ne sagit plus de « réhabilitation de bâtiment » dans sa propre définition (puisque plus de façade entière) mais carrément d’une « reconstruction » dans sa totalité !!
    Les lois ne semblent pas être les mêmes pour tout le monde. Je connais très bien Estorninhos…dernièrement des ruines complètes ont étés rasées pour y reconstruire une maison bloc béton et cela, sans obligation de garder une partie ruine « réhabilitée ».
    Si vous avez quelques idées ou conseils à me donner, ce serait vraiment gentil de votre part.
    Je n’y connais rien en matière de construction, ni personne qui travaille dans ce domaine…donc pas envie non plus de me faire arnaquer.
    Merci d’avoir pris le temps de me lire.
    Dans l’attente de vos nouvelles si vous pouvez m’en donner.
    Cordialement et bien à vous.
    Joé

    • Florent
      | Répondre

      Bonjour,

      Au portugal ce sont les Mairies qui définissent les règles d’attribution des permis de construire et ces règles peuvent varier d’une « commune » à l’autre.
      Je suis moi-même sur un projet reconstrucion à Alcoutim (en zone agricole protégée, proche du rio Guadiana et situé dans la réserve Natura 2000) j’ai appris à m’armer de patience…
      Je vous conseillerai donc de choisir un bon architecte pour accompagner votre projet, un architecte basé à Tavira de préférence et bien introduit à la Mairie est un plus.
      Il saura comme cela dès le départ vous conseiller et vous aider à définir votre projet au vu des règles d’urbannisme en vigueur, cela vous permettra de gagner du temps…
      Au Portugal, comme vous le savez peut être, vous pouvez définir avec l’architecte les contours de sa mission et donc la hauteur de sa rémunération.
      Estorninhos est un superbe endroit que je connais bien, vous avez d’ailleurs peut-être acheté un terrain sur lequel je m’étais intéressé…
      Nous pouvons continuer l’échange en message privé, je vous envoie en direct mon mail 😉
      Cordialement.

      Florent.

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