L’immobilier en Algarve

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Bientôt 2 ans que nous sommes revenus nous installer en Algarve, (nous avions déjà été résidents pendant 3 ans à la fin des années 80….)

Nous avons assisté dernièrement à un retournement de tendance du marché immobilier qui est passé d’un marché dominé par les acheteurs à un marché dominé par les vendeurs.

Petit rappel :

Le Portugal a subi de plein fouet la  crise économique de 2008. L’emballement de la dette et des déficits, la profonde récession qui s’en est suivi avec un important chômage ont conduit le pays au bord de la faillite et de l’exclusion de l’Europe en 2012.

Pendant cette période, le marché immobilier s’est effondré, les chantiers s’arrêtant, inachevés et les stocks de saisies immobilières à vendre par les banques atteignant des sommets. Les acheteurs disposant de ressources, se voyaient proposer des logements financés par des emprunts à taux 0%, sans apports, voir même avec des exemptions fiscales….

A partir de 2013, la tendance s’est graduellement inversée, les étrangers sont revenus attirés entre autres par le statut RNH mis en place en 2013. Les efforts consentis par la population ont commencés à porter leurs fruits en faisant baisser le chômage et sortir lentement le pays de la récession.

Depuis, le succès est au rendez-vous, dépassant toute attente : le flux d’étrangers, investisseurs et retraités, n’a cessé de grossir redonnant des couleurs à l’immobilier, les stocks de banque ont fondus, les ruines des centre-ville et de la région côtière ont été rachetées et rénovées, les chantiers arrêtés ont repris…

L’année 2017 a marqué l’accomplissement de ce retournement avec des prix qui ont flambés surtout à Lisbonne, à Porto et en Algarve où la hausse des prix de l’immobilier touristique a atteint 25% en un an, voire 50% sur les produits les plus demandés : appartements en condominium avec terrasse et vue mer par exemple…

Aujourd’hui, l’offre ne peut plus satisfaire la demande malgré de nombreuses nouvelles mises en chantier, les raisons sont multiples :

La demande :

  • Le Portugal a la cote, c’est devenu une destination au soleil privilégiée devançant les pays d’Afrique du nord en raison du sentiment de sécurité, de la stabilité politique et de la proximité culturelle.
  • Le coût de la vie est moins cher que dans le nord de l’Europe, la population est accueillante, instruite, la cuisine riche et variée, le climat agréable et les paysages ainsi que l’architecture ont dans l’ensemble été bien préservés. En bref, il fait bon y vivre et passer sa retraite.
  • Le statut RNH dispense, sous certaines conditions, pendant 10 ans de payer des impôts sur le montant des retraites du privé. Ce statut plafonne aussi à 20% le montant des impôts sur une sélection de professions à haute valeur ajoutée, dont font partie les start-up ainsi que certaines professions libérales.

L’offre :

  • Le parc immobilier est restreint, l’extension est compliquée car beaucoup de villes sur la côte sont insérées dans des espaces protégés.
  • Malgré l’existence d’un cadastre moderne, beaucoup de maisons, voire d’immeubles au Portugal se retrouvent toujours en déshérence, soit faute de propriétaires identifiés,  soit pour cause de successions non enregistrées ou bien encore résultants de conflits familiaux ou de voisinages non résolus.
  • Hors agglomération et hors zone urbaine, nulle construction ne peut voir le jour si le terrain n’abrite pas déjà une maison ou une ruine…
  • L’administration malgré une étonnante adaptation à l’informatique a gardé une lourdeur et une lenteur dans le rendu de ces décisions.
  • A la campagne, les autorisations administratives en plus d’être longues à obtenir, le sont souvent après un parcours du combattant entre les différentes autorités qui chacune statue indépendamment, Mairie, agriculture, écologie, hydraulique, maritime.
  • Le Portugal est un pays de propriétaire, le parc locatif est peu développé. Hors location saisonnière, louer intéresse peu, que ce soit les propriétaires ou les promoteurs lors de la réalisation de nouveaux projets.
  • La fiscalité immobilière au Portugal est confiscatoire pour les petits propriétaires, les revenus immobiliers sont directement imposés et ne rentrent pas, comme en France, dans l’ensemble des revenus déclaratifs.
  • De nombreux ouvriers qualifiés portugais sont parti s’exiler en Europe du nord pendant la crise. Avec des salaires très inférieurs à ceux pratiqués dans le reste de l’Europe, l’incitation au retour est faible et cette absence de jeunes qualifiés se fait sentir aujourd’hui dans les entreprises du bâtiment.

Cette pénurie de main d’œuvre entraine un allongement des délais de construction , elle entraîne aussi des conflits avec des propriétaires excédés par les retards de livraison et l’augmentation du coût de la construction.

Quel est le devenir de l’immobilier au Portugal

De nombreuses personnes me demandent s’il est encore temps d’investir en Algarve, que ce soit pour y habiter maintenant ou pour y  réaliser un placement.

  • Pour y vivre, ma réponse est oui, si l’on sait privilégier la qualité, la patience et que l’on ne recherche pas à tout prix « le moins cher possible ». Les opportunités de gagner beaucoup et vite sont passées, et c’est tant mieux ! Les nouvelles constructions, qu’elles soient individuelles ou collectives sont souvent de meilleure qualité, que ce soit en terme d’isolation, de durabilité et de respect antisismique. A l’opposé les « bonnes affaires » des années précédentes  ne sont pas toujours sans défaut en termes de qualité et de finition…
  • Pour investir, ma réponse sera plus circonstanciée. Trop de Portugais et d’étrangers se sont jetés sur le filon Airbnb, «  j’achète pas cher, je bricole les travaux et je loue au black…. ». Cette situation de far-west est fini, l’Etat Portugais a vu les recettes fiscales lui échapper, il a commencé à réagir en obligeant les annonceurs a apposer le n° d’alojamento local sur toute annonce publiée et le fisc portugais collabore avec les autres pays européens, consulte les annonces, vérifie et enregistre  les propriétaires… Le retour à la réalité risque d’être douloureux, une fiscalité lourde, à laquelle on ajoute le coût des services (remise des clés, ménages, états des lieux), de la maintenance… 
  • la location saisonnière peut rester intéressante pour financer sa résidence secondaire mais de là à en vivre…Il existe donc un risque important pour que de nombreux logements, souvent de piètre qualité retournent sur le marché, renouvelant l’offre et freinant ainsi la poursuite de la hausse des prix.

Je pense qu’il existe surtout un potentiel important pour le marché de la location longue durée. Pour que cette activité soit rentable il faut toutefois disposer de suffisamment de capitaux pour la gérer comme une entreprise.

Sinon pourquoi pas comme dit précédemment, envisager la location à l’année pour financer l’achat d’un bien comme patrimoine foncier ou alors pour financer le futur logement que l’on se réserve pour passer sa retraite…

😉

Une réponse

  1. Helene
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    Excellente analyse Florent ! Merci

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